任意売却

住宅ローンの滞納から約3ヶ月で、返済滞納の延滞金を含む債権者からの請求が始まります。その後更に遅延が3ヶ月から4ヶ月に及ぶと、債務保証会社から残りのローン金額の一括請求が始まる可能性が高まります。

遅延が4ヶ月を超えると、強制執行手続きの可能性が高まり、競売手続きが開始される可能性があります。競売手続きが進行すると、不動産の差し押さえ（取り上げ）が行われ、最終的に競売にかけられる可能性が出てきます。このように、住宅ローンの滞納は時間とともに深刻化し、適切な対処が必要です。

任意売却は、住宅ローンの滞納が発生しているかどうかにかかわらず、いくつかの時期において相談および交渉が可能です。

• 事前相談（滞納発生前）: 住宅ローンの滞納がまだ発生していない段階で、債権者との事前相談が可能です。つまり、滞納の危機が訪れる前に、ローンの見直しや任意売却について専門家と相談することができます。専門家側としても、この時期の相談が一番住宅ローン返済問題解決の成功率が高いと思います。

• 遅延開始後の保証会社との交渉（滞納3ヶ月経過後）: 住宅ローンの滞納が始まり、遅延開始後の3ヶ月を経過した段階で、保証会社との交渉が可能です。この時点から、任意売却の選択肢が現実的になります。任意売却の成功率は、この時点でもまだ十分です。

• 滞納4ヶ月以上から競売開始前まで: 住宅ローンの滞納が4ヶ月以上続いた場合、競売手続きが開始される前に、任意売却を優先的に交渉できます。この段階での交渉も、債権者による競売の開始前に、任意売却の合意を得ることができる可能性が高まります。ただし時間的猶予が少ないので、直ぐに対応を始める必要があります。

• 競売手続開始後（条件付き）: 競売手続が始まってしまった場合でも、競売入札決定日までの期間内に、条件付きで任意売却を進めることができます。つまり、競売の入札日が到来する前に、債権者との合意を得て、任意売却で債務を返済できる場合に競売を回避できる可能性があります。しかし決して成功率は高いとは言えません。こうなる前の段階で相談するべきでしょう。

どの段階でも、任意売却を検討することができますが、早い段階での相談と交渉が、成功への鍵となります。

任意売却ができるかどうかは、債務者の個別の状況や複数の要因に左右されます。一般的に、以下のようなケースで任意売却が難しい場合や制約が生じることがあります：

• 債権者との交渉が難しいケース
  債権者（通常は銀行や金融機関）が交渉に応じない場合、任意売却が難しくなります。これは、債権者が債務者のこれまでのローン返済履歴に不満を持った場合や、債権者の意向に合わない場合に起こることがあります。

• スケジュール的な制約
  競売手続きが既に進行中で、競売開始決定が下された後は、任意売却を実行する時間的余裕が無くなり、競売を防ぐことが難しくなることがあります。

• 専門家の協力が必要
  任意売却の手続きは専門知識を要するため、専門業者の協力が必要です。債務者自身がこれを実行することは難しいため、自分で任意売却しようとするとまず失敗するでしょう。

このように任意売却ができるかどうかは、個別の状況や契約条件に依存します。債務者が任意売却を検討する場合、専門家のアドバイスを受けることが非常に重要です。債務者の特定の状況に合わせた最善の戦略を策定し、可能な限りスムーズな取引を行うために専門家のサポートが必要です。